一戸建てだけでなく、アパートやマンションも経年劣化に伴い外壁や屋根を塗り替える必要があります。
しかもアパートやマンションの塗り替えは面積が広い分、一戸建てよりも費用がかかってきます。
しかし賃貸物件なので、外壁塗装にかかった費用は修繕費として経費計上できることもあります。
この記事ではアパートやマンションを経営されている方向けに、修繕費や減価償却などについてお伝えしていきます。
外壁塗装の費用を修繕費にして税金対策ができる
修繕費にできるケース
固定資産の維持管理のため、または毀損（きそん）した固定資産の原状を回復するためにかかった費用は「修繕費」とみなされます。
たとえば外壁がひび割れてしまっている場合、塗り替え工事がひび割れ以前の耐用年数を維持するためのものであると客観的に判断できれば、原状回復費用として修繕費になります。
外壁塗装工事にかかる費用は家を修繕するうえで必要なものなので、単純な塗り替えの場合は修繕費として経費計上（損金算入）することで税金対策が可能です。
修繕費にできないケース（資本的支出として減価償却）
建物の価値を高める、あるいは耐久性を増すための塗り替え費用は「資本的支出」となります。
- 建物の避難階段の取り付けなど物理的に付加した部分にかかった費用
- 用途変更のための模様替えなど改造または改装に直接かかった費用
つまり
- お洒落なデザインに変えたい
- もっと防汚性の高いハイグレードな塗料で塗り替えたい
- 外壁をモルタル外壁からサイディングボードに変えたい
など、修繕を目的としていないと見なされた場合は資本的支出という扱いになります。
そして基本的支出の場合は「減価償却」の手続きを行う必要があります。
ただし
- かかった費用が20万円以下の場合
- 3年以内の再塗装の場合
は修繕費として認められ、損金経理することができます。
外壁塗装の耐用年数と減価償却とは
減価償却とは、長期間にわたって使用される固定資産（マンション・アパート・家など）の取得にかかった支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きのことです。
たとえばアパートがこのままでは1,000万円の価値しかありません。
しかし100万円かけて、外壁デザインを変えたり防水性の高い塗料を使うなど外壁塗装・外壁リフォームをした結果、1,500万円の価値がついたとします。
この時にかかった外壁塗装工事費用100万円は建物の価値を高めるためにかかった費用なので、「資本的支出」ということで「減価償却」することができます。
外壁塗装に100万円かかり、耐用年数が20年ならば、20年間毎年5万円ずつを減価償却費として経費に入れることが可能です。
修繕費と減価償却 どっちがお得？
修繕費として計上するメリット・デメリット
外壁塗装の費用を修繕費として計上すると、その年度の必要経費として一括で処理できます。
大規模な塗装工事を行った場合はかなりの金額になるので、それを修繕費として計上すれば節税対策に効果的です（ただし節税できる額には限度があります）。
ただし売り上げが低い年に修繕費として一括で経費に計上してしまうと、利益がほとんど出ないことになります。
そうすると、たとえば銀行から融資を受けたい場合、利益が出ていないとみなされ融資を断られる恐れもあります。
減価償却として計上するメリット・デメリット
減価償却すると、数年かけて計上していくため利益が少ない年は翌年に繰り越すことも可能です。
つまり、臨機応変な対応ができます。
そのため銀行から融資を受けたい場合には減価償却の方がメリットは大きいといえます（ただし外壁塗装の費用全額が減価償却として計上できるわけではありません）。
外壁塗装の減価償却と修繕費 まとめ
ここまで外壁塗装にかかった費用の経費計上について、修繕費と資本的支出（減価償却）の2つの点からお伝えしました。
一言でまとめると
- 外壁を修復するため単純な塗り替えの場合は、修繕費にできる
- 外壁デザインの変更やグレードの高い塗料を使う場合は、資本的支出となり減価償却できる
税金対策には頭を悩まされている方も多いと思うので、参考になれば幸いです。
ただ正直、修繕費と資本的支出の線引きは曖昧な部分もあるので、素人では判断が難しいところもあります。
不安な部分がある場合は、税務署や日ごろ付き合いのある税理士など専門家に尋ねてみください。
＜参考＞
国税庁：資本的支出と修繕費
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_08.htm